Lorsque vous entrez en EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ou en USLD, plusieurs options sont possibles pour votre résidence principale. Ce choix dépendra de vos préférences personnelles, de vos besoins financiers, et de vos souhaits en matière de gestion patrimoniale.
Voici les principales alternatives :
1. Conserver la résidence principale
Vous pouvez choisir de conserver votre logement, même si vous résidez désormais en EHPAD. Cette solution est souvent adoptée si vous avez un attachement sentimental au bien ou si vous envisagez d’y retourner à un moment donné.
Toutefois, elle comporte certaines implications :
- Frais liés à l’entretien du bien : Vous continuez à assumer toutes les charges (taxe foncière, entretien, assurance, charges de copropriété, etc.) même si vous n’y vivez plus.
- Taxe d’habitation : Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée.
Toutefois, lorsqu’une personne âgée entre en EHPAD, cet établissement devient sa résidence principale au 1er janvier de l’année suivante. En conséquence, l’ancien logement est reclassé comme résidence secondaire, ce qui implique le paiement d’une taxe d’habitation, sauf exonérations :
– Les personnes âgées de plus de 75 ans ou celles bénéficiant de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH), avec un revenu fiscal inférieur à 12 455 € (majoré de 3 326 € par demi-part supplémentaire).
– Les titulaires de l’Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées (ASPA) ou de l’Allocation Supplémentaire d’Invalidité (ASI).
Deux conditions doivent être remplies pour bénéficier de cette exonération :
– Le bien ne doit être ni occupé, ni loué, sauf par le conjoint, le partenaire de Pacs ou une personne à charge.
– Le séjour en EHPAD ou USLD doit avoir un caractère durable.
- Proche occupant le logement : Si un membre de votre famille (enfant, neveu, etc.) occupe gratuitement votre résidence principale, vous pourrez toujours en conserver la propriété et les avantages fiscaux liés.
2. Mise en location de la résidence
Si vous n’avez pas l’intention de réintégrer votre logement, mais que vous souhaitez en tirer un revenu, vous pouvez choisir de mettre en location votre résidence principale. Cela permet de générer des revenus qui peuvent contribuer à financer les frais de l’EHPAD. Toutefois, cela entraîne également certaines conséquences :
- Revenus locatifs imposables : Les loyers perçus seront soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils peuvent aussi avoir un impact sur le montant de certaines aides, comme l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA) ou l’aide sociale à l’hébergement, qui prennent en compte vos ressources.
- Gestion locative : Vous devez vous assurer que votre logement est en bon état pour la location, ce qui peut impliquer des travaux de rénovation ou d’aménagement.
- Taxe foncière : Les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, hébergées de manière durable en EHPAD ou USLD, et qui remplissent les conditions de revenus, sont exonérées de la taxe foncière, à condition que leur ancienne résidence principale soit inoccupée. Vous devrez donc vous acquitter de la taxe foncière.
3. Vente de la résidence principale
La vente de la résidence principale est une option fréquente lorsque les frais d’hébergement en EHPAD sont élevés, et que la personne souhaite obtenir des liquidités pour couvrir ces coûts. Les avantages de la vente sont les suivants :
- Exonération de la plus-value : Si le bien vendu est votre résidence principale avant votre entrée en EHPAD, la vente est exonérée de la taxe sur la plus-value, à condition que la vente ait lieu dans un délai de deux ans après votre départ en EHPAD.
Si la vente a lieu après ce délai, le bien sera considéré comme une résidence secondaire et sera soumis à l’imposition sur les plus-values des particuliers réalisées lors de la cession sauf si le conjoint, partenaire ou concubin y réside.
Toutefois, des abattements pour durée de détention peuvent s’appliquer à parti de la 5ème année de détention. Cela entraine une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et sur les prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
- Financement de l’EHPAD : Le produit de la vente peut être utilisé pour financer les frais de séjour, apportant une sécurité financière à long terme.
4. Donation ou transmission du bien
Vous pouvez choisir de transmettre votre résidence principale à vos héritiers avant ou après votre entrée en EHPAD. Cela peut se faire sous forme de donation ou via la succession. Plusieurs options existent :
- Donation avec réserve d’usufruit : Vous pouvez donner la nue-propriété de votre bien à vos enfants tout en conservant l’usufruit. Cela vous permet de conserver certains droits sur le bien (comme percevoir des loyers si le bien est loué), tout en allégeant le coût de la succession pour vos héritiers.
- Transmission après décès : Si vous ne faites pas de donation de votre vivant, le bien sera transmis à vos héritiers dans le cadre de la succession. Attention, si vous bénéficiez de l’aide sociale à l’hébergement (ASH), l’État pourra récupérer les aides versées sur la succession
5. Aide sociale à l’hébergement et récupération sur la succession
Si vous bénéficiez de l’aide sociale à l’hébergement (ASH) pour financer votre séjour en EHPAD, sachez que l’État peut, après votre décès, récupérer les montants versés sur votre succession, notamment sur la vente de la résidence principale. Si le bien est conservé ou vendu de votre vivant, les autorités tiendront compte de ces éléments pour calculer le montant récupérable.
Conclusion
Le devenir de votre résidence principale dépendra de vos besoins et de vos préférences personnelles. Vous avez plusieurs options : la conserver, la louer, la vendre ou la transmettre. Chacune de ces décisions aura des conséquences financières et fiscales qu’il est important de bien comprendre. Il peut être judicieux de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire pour vous aider à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation.