Le viager, bien que souvent associé à des connotations négatives par les personnes âgées, représente une opportunité financière intéressante. Pour les acheteurs, la perception est souvent influencée par des représentations culturelles comme le film de Pierre Tchernia « Le Viager ».
Le Viager : Une Solution Financière pour les Seniors
Le contrat de viager est unique en raison de l’aléa lié à la durée de vie du vendeur, connu sous le nom de risque de longévité. La détermination du juste prix repose sur l’utilisation de tables de mortalité prospectives, intégrant les progrès attendus en matière de longévité. Malgré l’allongement de la vie et la diminution des moyens financiers, le viager reste une solution viable pour augmenter ses revenus et disposer d’un capital.
Nouvelles Formes de Viager
- Le Viager Mutualisé :
– Dans ce modèle, l’acheteur est un fonds d’investissement plutôt qu’un particulier.
– Le fonds constitue une société civile immobilière et les investisseurs achètent des parts de cette société.
– L’aléa est dilué grâce à la diversification des biens acquis, et le rendement promis varie entre 5 % et 10 %.
– Ce modèle élimine la spéculation directe sur la durée de vie du vendeur.
- Le Viager Intermédié Partiel (VIP) :
– Proposé dans le rapport sur la Silver Économie, ce modèle vise à rendre l’épargne immobilière des seniors plus liquide.
– Le bien est partiellement vendu à un intermédiaire financier, qui devient cohéritier du bien.
– Les enfants peuvent racheter la part de l’intermédiaire financier comme dans une succession classique.
– Ce modèle permet une meilleure gestion des risques, notamment celui de la longévité, en collaboration avec des autorités locales pour gérer les logements.
Réglementation du Viager
Selon le ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires, la vente en viager implique :
– La vente d’un bien immobilier en échange d’une rente viagère versée à vie au vendeur.
– La possibilité pour le vendeur de conserver l’usufruit ou le droit d’usage du bien.
– La nécessité d’un acte authentique de vente établi par un notaire.
– La possibilité d’inclure des clauses comme l’indexation de la rente et des clauses résolutoires en cas de non-paiement.
Avantages et Sécurité pour les Vendeurs
– Un revenu fixe et régulier jusqu’à la fin de vie.
– La possibilité de continuer à vivre dans son logement (en viager occupé).
– Des solutions pour prévenir les impayés, comme l’hypothèque de premier rang ou la clause résolutoire.
En conclusion, le viager, bien que mal perçu par certains, présente de nombreux avantages financiers pour les seniors et de nouvelles formes de viager sont en train de se développer pour répondre aux besoins actuels du marché immobilier.
Pour en savoir plus, https://www.economie.gouv.fr/particuliers/viager-comment-ca-marche
