Le viager est perçu par les personnes âgées potentiellement vendeur comme un synonyme de décès et de perte de son bien. Quant aux acheteurs, beaucoup se souviennent du film de Pierre Tchernia « Le viager » et hésitent sur le risque que représente une telle acquisition.
La spécificité du viager réside dans le contrat de vente. Celui-ci comporte un aléa qui est la date de décès du vendeur, c’est ce que l’on appelle le risque de longévité. L’établissement du juste prix repose sur la concordance entre la table de mortalité (mortalité attendue) et la mortalité effective d’une génération. Depuis plusieurs années les tables de mortalités sont devenues prospectives et intègrent les progrès attendus de la longévité.
Pourtant avec l’allongement de la vie, et la diminution des moyens, le viager peut être une solution pour augmenter ses revenus et disposer d’un capital. Et pour réduire les freins à la vente en viager, celui prend de nouvelles formes.
Le viager mutualisé
Toujours à la recherche de nouveaux placements, certains organismes financiers proposent à leur client un viager mutualisé. Dans le viager mutualisé, l’acheteur n’est plus un particulier mais un fonds d’investissement ou un institutionnel.
Le fonds constitue une société civile immobilière et l’acquéreur achète des parts de cette société. L’épargne investie est bloquée pour 5 ans au minimum et il est impossible d’acheter un viager libre puisqu’on achète des parts de sociétés.
Le vendeur a une réserve de droit d’usage. Les travaux deviennent la responsabilité du nouveau propriétaire donc de l’acheteur.
Pour les acquéreurs, l’aléa est dilué par la quantité des biens acquis par le fonds. Lorsqu’un vendeur vit beaucoup plus longtemps que la moyenne des statistiques qui a servie de base au calcul de la rente, l’impact financier est partagé entre tous les souscripteurs. Le rendement promis par les fonds varie entre 5% à 10%.
Ce système a aussi l’avantage pour l’acheteur de ne plus spéculer sur la mort d’une personne.
Le viager intermédié partiel ou VIP
Le rapport « la Silver Economie, une opportunité de croissance pour la France », remis en décembre 2013 à Michèle Delaunay, ministre déléguée chargée des personnes âgées et de l’autonomie, propose, pour rendre l’épargne immobilière des seniors plus liquide et l’injecter dans l’économie pour soutenir la croissance, de réformer le viager vers un viager intermédié partiel ou VIP.
Il est vrai que la France compte 58% de propriétaires, un des taux les plus élevé d’Europe, et 70% dans la tranche d’âge 55-80 ans.
Le viager intermédié partiel intègre le comportement spécifique des seniors en matière de placements : une aversion au risque, le souci de transmettre un patrimoine et un rejet pour les placements jugés à trop long terme.
Dans le projet du viager intermédié partiel, le bien est partiellement vendu à un intermédiaire financier et non plus à un particulier.
Pour mieux tarifer les risques en particulier celui de la longévité, le rapport propose une expérimentation dans des territoires dans lesquels la gestion du parc de logements serait assurée par les municipalités, les conseils régionaux ou les régions.
Comme le logement n’est que partiellement vendu, l’intermédiaire financier devient co-héritier du bien. Les enfants gardent la possibilité de racheter sa part comme dans n’importe quelle succession.
