Espérance de vie en hausse constante, pensions en régression, le viager est une façon de préserver son avenir pour les quelques 70% des « 55 – 80 ans » propriétaires d’au moins un logement.

Le principe du viager

Le viager est une vente immobilière, passée devant notaire, qui établit un contrat entre un vendeur, le crédit rentier, et un acheteur, le débit rentier.
Le crédit rentier vend son bien immobilier mais il conserve le droit d’y habiter, tandis que l’acheteur lui verse une rente à vie ou rente viagère et éventuellement un capital initial, appelé « bouquet », au moment de la signature.

Rente viagère et bouquet

Bouquet et rente viagère sont fixés librement entre l’acheteur et le vendeur.
Si le contrat comprend le versement d’un bouquet, le montant de la rente viagère en tient compte, de même si le viager est vendu libre.
Le prix de vente, qui est la valeur du bien occupé, correspond à la différence entre la valeur du bien libre et la valeur du droit d’usage et d’habitation. La valeur du droit d’usage et d’habitation est calculée en fonction de l’espérance de vie du ou des vendeurs.
Le montant de la rente viagère est établi à partir de tables statistiques de mortalité régulièrement mises à jour et d’un taux d’intérêt.
Créée à l’origine pour permettre au vendeur de subvenir à ses besoins, la rente viagère doit être indexée chaque année afin de préserver son pouvoir d’achat. L’usage est d’indexer la rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.
La rente viagère s’éteint au décès du crédit rentier.

Charges et conditions

Comme aucune loi ne régit explicitement les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation, « le contrat fait la loi entre les parties ».
La plupart du temps, celui-ci prévoit un partage des dépenses équivalent à la répartition des charges entre locataire et propriétaire. Le crédit rentier règle les charges courantes, les réparations d’entretien ou « petits travaux », tandis que l’acquéreur assume les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que la taxe foncière sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble

Selon l’article 1975 du Code civil, le contrat de vente viagère est déclaré nul lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
– le crédirentier est atteint au jour du contrat d’une maladie.
– le décès survient dans les vingt jours de l’acte de vente ou du compromis, le cas échéant
– le décès est dû à la maladie dont le crédirentier était atteint au jour du contrat.

Pourquoi vendre son logement en viager ?

Une vente en viager est l’assurance d’un revenu fixe et régulier jusqu’à la fin de ses jours. Elle complète ses revenus. Sans héritier, le viager permet de profiter de son capital. Avec héritier, le crédit rentier peut faire une donation du bouquet et conserver la rente. Enfin selon l’âge auquel est réalisé la vente viagère, le vendeur bénéficie d’un avantage fiscal.
Il est conseillé d’inclure au contrat une clause indexant la rente.
Enfin, pour se prémunir des impayés deux possibilités sont offertes :
– prendre une hypothèque de premier rang lors de la signature de l’acte de vente
– prévoir dans le contrat une clause résolutoire prévoyant la résiliation pure et simple de la vente en cas de non paiement de la rente.

Pourquoi acheter un bien en viager ?

L’achat en viager permet d’échelonner dans le temps le paiement d’une acquisition d’un bien immobilier.
En cas de décès de l’acheteur avant celui du vendeur, il faut savoir que les héritiers seront tenus de respecter les conditions prévues au contrat viager qui les lie avec le crédit rentier. Il est donc conseillé à l’acheteur de souscrire une assurance qui couvrira la rente en cas de décès.
En revanche, les héritiers ont la possibilité de revendre le viager.

Déclaration fiscale et ISF

Dans le cas d’une vente de viager occupé, le crédit rentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente. De son côté, le débit rentier doit inscrire dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente. L’un et l’autre doivent inscrire à l’actif de leur patrimoine la valeur vénale du bien en fonction de leurs droits respectifs comme dans le cas d’un démembrement immobilier, l’acquéreur pouvant appliquer un abattement.

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