Avec une espérance de vie en constante augmentation et des pensions souvent en baisse, le viager représente une solution intéressante pour les 70 % des personnes âgées de 55 à 80 ans propriétaires d’au moins un logement, souhaitant sécuriser leur avenir financier.
Le Viager : Une Solution pour le Maintien des Revenus des Seniors
Le Principe du Viager
Le viager est une transaction immobilière officialisée devant notaire, établissant un contrat entre un vendeur, appelé crédit rentier, et un acheteur, appelé débit rentier. Le crédit rentier vend son bien immobilier tout en conservant le droit d’y habiter. En échange, l’acheteur s’engage à verser une rente viagère à vie, et éventuellement un capital initial appelé « bouquet » au moment de la signature.
Rente Viagère et Bouquet
Les montants du bouquet et de la rente viagère sont librement négociés entre les parties. Si un bouquet est versé, la rente viagère est ajustée en conséquence. Le prix de vente est déterminé par la différence entre la valeur du bien libre et celle du bien occupé, cette dernière étant calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. La rente viagère est basée sur des tables de mortalité actualisées régulièrement et un taux d’intérêt. Pour maintenir son pouvoir d’achat, elle doit être indexée annuellement, généralement sur l’indice moyen des prix à la consommation publié par l’INSEE. La rente cesse au décès du crédit rentier.
Charges et Conditions
Les conditions du droit d’usage et d’habitation ne sont pas régies par une loi spécifique, laissant « le contrat faire la loi entre les parties ». Généralement, les dépenses sont partagées de manière similaire à celles entre locataire et propriétaire : le crédit rentier couvre les charges courantes et les petits travaux, tandis que l’acquéreur prend en charge les grosses réparations (article 606 du Code Civil), ainsi que la taxe foncière et l’assurance incendie.
Nullité du Contrat
Selon l’article 1975 du Code Civil, le contrat de vente viagère peut être déclaré nul si :
- Le crédirentier souffre d’une maladie au moment de la vente.
- Le crédirentier décède dans les vingt jours suivant l’acte de vente ou le compromis.
- Le décès est dû à la maladie présente au moment de la vente.
Avantages du Viager pour le Vendeur
Vendre son logement en viager assure un revenu fixe et régulier jusqu’à la fin de sa vie, ce qui peut compléter les revenus existants. Pour ceux sans héritier, cela permet de profiter de son capital de son vivant. Avec héritiers, le bouquet peut être donné en donation, tout en conservant la rente. Un avantage fiscal peut également s’appliquer selon l’âge au moment de la vente. Inclure une clause d’indexation de la rente est recommandé pour se protéger contre l’inflation. Pour se prémunir contre les impayés, il est possible de prendre une hypothèque de premier rang ou de prévoir une clause résolutoire dans le contrat.
Avantages du Viager pour l’Acheteur
Acheter en viager permet d’étaler le paiement du bien immobilier. Si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers doivent respecter les conditions du contrat viager, d’où l’intérêt de souscrire une assurance couvrant la rente. Les héritiers peuvent également revendre le viager.
Déclaration Fiscale et ISF
En cas de vente en viager occupé, le crédit rentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente, et le débit rentier doit inclure cette valeur dans son passif déductible. Les deux parties doivent inscrire la valeur vénale du bien dans leur patrimoine respectif, similaire à un démembrement immobilier, avec un éventuel abattement pour l’acquéreur.
Pour en savoir plus, le viager